法宝特约:律师“说”法之详析《物权法》解释(一)之异议及预告登记
发布时间:2016/2/26 14:27:02    点击率[5378]
 

一、引言

无论是西方“风能进,雨能进,国王不能进”的谚语,还是中国古代孟子“有恒产者有恒心,无恒产者无恒心”的名言,都体现维护物权稳定的重要性。《物权法》出台距今近九年,最高人民法院曾于2009年发布《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,未就整部《物权法》发布过司法解释。

 

2016222日,最高人民法院公布的最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)(以下简称“《物权法解释一》”)是司法机关对《物权法》形式上的首次整体解释,将于201631日起施行。本文主要分析此次物权法解释一中异议登记及预告登记有关规定,对其中细化内容进行些许思考。

  

  《物权法解释一》关于异议登记及预告登记的规定集中于第三条至第五条,涉及异议登记失效后案件处理、预告登记之权利限制、债权消灭之解释等。

二、异议登记

  (一) 异议登记之概念

  

  根据《物权法》第十九条规定,异议登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误且权利人不同意更正的情况下,向登记机构申请的登记。异议登记是司法机关在查明不动产权属前优先赋予权利人、利害关系人一定保护的特例,具有公示效力,第三方难以主张善意取得,有助于保护实际权利人合法利益。

  

  (二) 异议登记失效后之案件处理

  

  《物权法解释一》第三条规定:“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理”。

  

  《物权法》第十九条第二款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该款明确了申请人应在异议登记之日起十五日内起诉,否则异议登记将失效,但未提及异议登记失效后法院对申请人的起诉行为是否予以受理。

  

  《物权法解释一》明确规定,异议登记失效后,当事人提起的确权诉讼,法院应予受理。由此可知,《物权法》第十九条第二款中规定的十五日并非除斥期间,其经过并不导致当事人起诉权消灭。

  

  (三) 操作建议及思考

  

  虽然根据《物权法解释一》第三条规定,异议登记生效并不影响申请人之诉权,但笔者仍建议申请人在异议登记之日起十五日内起诉,使异议登记在法院作出生效裁判前持续有效,从而获得法律赋予的保护。

  

  此外,法律或解释未明确起诉时点是立案、受理,抑或申请人向法院递交完整的立案材料之日。笔者认为,以申请人向法院递交完整的立案材料之日作为起诉时点更能保护申请人利益。但本款设置目的主要为督促申请人行使诉权,明确权属。若仅以递交完整的立案材料衡量异议登记的有效性,可能引发申请人恶意编造立案材料等,难免与该款初衷背道而驰。若以申请人向法院递交完整的立案材料之日作为起诉时点,同时以案件受理结果衡量登记有效性可能更为妥当,即若案件被受理,申请人在异议登记之日起十五日内向法院递交完整的立案材料的,异议登记有效;若出于申请人原因致案件未受理,异议登记届时失效。

三、预告登记

  (一) 预告登记之概念

  

  根据《物权法》第二十条规定,预告登记是指买受人与出卖人签署买卖不动产协议后,向登记机构申请的登记。预告登记后,出卖人未经买受人同意处分该不动产,不发生物权效力。

  

  (二) 关于“处分”的解释

  

  《物权法解释一》第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当按照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力”。

  

  《物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”《物权法解释一》将“处分不动产”进一步解释为“转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权”。

  

  处分行为与负担行为相对,构成民法行为的分类。处分的客体为权利,处分行为指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为,将处分行为等同于所有权转移及所有权抛弃并不全面。《物权法解释一》将“处分不动产”的表述解释为“转移不动产所有权、设定建设用地使用权、地役权、抵押权等物权”更为严谨。

  

  根据《物权法》规定,建设用地使用权、抵押权为登记生效主义,地役权为登记对抗主义。实践中,未经预告登记人同意,设定建设用地使用权、抵押权通常无法登记,因此建设用地使用权及抵押权不生效符合《物权法解释一》第四条规定。地役权虽不以登记为生效条件,但依据《物权法解释一》规定,未经预告登记人同意而设定地役权,即使地役权合同生效,地役权也不成立。该规定可视为对地役权登记对抗主义的突破。

  

  (三) 对登记失效之“债权消灭”的理解及思考

  

  《物权法解释一》第五条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。

  

  《物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。本款规定“债权消灭”为预告登记失效的条件之一,原因为预告登记人对权利人享有的债权是预告登记的权利基础,权利基础消灭,预告登记自然消灭。

  

  笔者认为,协议被认定无效、被撤销或被解除并不导致自然债权消灭。预告登记人与权利人之间如存在金钱给付关系,即使协议违反法律规定无效或被撤销或解除,法院出于公平原则仍然要求出卖人返还财产,二者之间存在自然之债。《物权法解释一》规定,协议被认定无效、被撤销或被解除,预告登记就失效,而不问协议失效、被撤销或被解除的原因在于出卖人还是买受人,或许有失偏颇。如协议失效、被撤销或被解除的原因在买受人一方,则预告登记生效较为合理,如协议失效、被撤销或被解除是因为出卖人违反法律、行政法规强制性规定等原因,则预告登记应当继续有效,方能保护买受人合法利益。

 

四、结语
  《物权法解释一》除对异议登记、预告登记、按份共有及善意取得相关规定作出细化之外,还对法院受理原则、举证责任分配、大宗动产(船舶、航空器及机动车)的特殊规定等进行了相应解释。笔者相信随着司法实践的深入,更多解释将陆续出台,继续完善物权领域法律制度。

(来源:律所实务数据库合作律所北京卓纬律师事务所     作者:孙越)
 


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